부동산

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유치권 및 공사대금
3. 유치권 및 공사대금
유치권이란
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가
그에 관해 생긴 채권을 변재 받을 때까지
그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.
유치권 성립 요건
  • · 부동산, 동산, 유가증권 등이어야 한다.
  • · 목적물과 직접적으로 연관이 있는 채권이어야 한다.
      (채권이 소멸시효로 소멸될 경우 유치권도 함께 소멸)
  • · 채권이 변제기일에 도래해야 한다.
  • · 유치권 대상 목적물을 점유함에 있어 적법해야 한다.
  • · 유치권 발생 배제 특약이 없어야 한다.
  • · 경매개시결정기입등기 전에 성립되어야 한다.
유치권자의
권리 및 의무
유치권자는 목적물에 대한 채권을 변제 받을 때까지 점유하면서 인도를 거절할 수 있습니다. 그러나 유치권자는 ‘선량한 관리자의 주의’에 입각해 점유해야 합니다. 채무자의 승낙이 없이는 사용, 대여, 담보 제공을 할 수 없으나 목적물의 환가를위한 경매는 신청이 가능합니다. 만약 유치권자가 의무를 위반한 경우 채무자는 일방적으로 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.

공사대금 분쟁이 일어나는 이유는 시공사 등이 건축주와 공사계약을 체결하고 공사를 진행하는 경우 일반적으로 도급계약서에 공사대금 지급 방식이 기재됩니다. 이 과정에서 분쟁이 발생할 여지가 매우 많다고 할 수 있습니다. 이러한 건설공사 대금 관련 분쟁에서 계약자는 계약대로 공사를 완료한 뒤 준공검사를 받고 대가 지급 청구를 할 수 있습니다.
청구유형
공사대금 미지급에
따른 공사대금 청구
건축주가 공사대금을 미지급해 분쟁이 발생한 경우는 완공 여부가 무엇보다 중요합니다. 원칙적으로 공사 완성 여부에 대한 입증 책임은 시공자에게 있는데, 건축물의 경우 관할관청의 사용승인이 있었는지 여부가 공사 완성 여부를 판단하는 데 있어 중요한 역할을 합니다. 또한 인테리어 등 사용승인절차가 없는 공사의 경우에는 관련 자료를 통해 시공자가 공사 완성을 입증해야 합니다.
도급계약 해제 및
해지에 따른
기성고 청구
공사가 중간에 중단된 경우라면 기성고 입증 문제로 전환되는데, 기성고를 입증하려면 재판부에 감정을 의뢰해 그 결과를 받아야 합니다. 법원은 감정위원 3인을 통해 예상 감정료를 산정하고, 그 중 1인을 감정인으로 추천해 감정인을 선정하는 절차를 갖습니다.
건축주 지시 또는
설계변경에 따라 실시한
추가공사대금 청구
설계변경에 의해 추가공사를 진행한 경우 변경계약에 명시된 공사대금을 청구하기 때문에 문제의 소지는 적지만 공사 진행 중 설계변경 사유가 발생하면 현장의 특성 상 건축주 요구에 의해 구두 상으로 추가공사가 지시되는 경우가 많습니다. 이러한 경우 추가되는 공사대금 정산에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

일반적으로 정액도급계약의 경우, 추가 비용이 발생하더라도 이는 당초 계약에 포함된다고 보는 것이 원칙입니다. 때문에 인적, 자재 물량이 증가되는 추가공사가 이루어졌고 해당 공사에 대해 건축주와 시공자 간의 증액 합의가 이루어졌다는 게 입증되면 추가공사대금을 지급할 의무가 발생합니다. 이러한 합의사항은 시공자 측에서 입증해야 하지만 묵시적으로 합의된 것도 인정되기 때문에 명시적인 내용이 없다고 해서 추가된 공사금액이 부정되는 건 아니다. 때문에 추가공사 인정과 관련해 전문적 이해와 변론이 필수적입니다.
건축주의 공사대금
미지급 사유
일반적으로 건축주가 공사 초기 계약서에 따라 공사대금을 지급하다가 자금 사정이 악화되면서 공사대금 지금을 미루는 경우가 있습니다. 특히 최근에는 공사 부분에 하자가 발생하거나 건축주의 의도와 다르게 시공이 이루어진 경우, 이에 대한 시정을 요구하면서 공사대금 지급을 보류하는 사례가 많습니다.
시공사의
법적 대응
1) 시공사는 도급계약 내용에 따라 공사대급 지급을 요청할 수 있습니다. 만일 그럼에도 불구하고 공사대금 지급이 이루어지지 않으면 공사계약을 타절할 수 있습니다.

2) 공사계약 타절 시 시공사는 기성고에 따라 타절 시점까지의 공사대금 청구가 가능합니다. 이 과정에서 정산이 제대로 이루어지지 않으면 법원에 소송을 제기해 감정을 받아 해당 금액을 청구해야 합니다.

3) 시공사는 법원 소송 전 공사 현장에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다. 또한 건축주의 재산에 가압류, 가처분 등 보전 조치를 취하는 것도 가능합니다.
추가공사 시공사가 건축주와 협의해 추가공사에 대한 금액을 특정해 시공하면 공사대금 분쟁을 해결할 수 있습니다. 다만 이 경우 공사계약 체결 시 추가공사에 대한 사항을 명확히 규정해야 하며, 추가공사 발생 시 이에 대한 구체적 사항 및 비용을 서면으로 확인받는 것이 현명한 처사입니다.

부동산은 다양한 이해관계가 얽혀 복잡하게 진행되고 절차 또한 서면으로 진행되는 경우가 많아 시간 소모가 얼마든지 커질 수 있습니다.
아울러 사안에 따라 가압류, 가처분과 같이 부수처분을 동시에 진행해야 할 수 있습니다.
이런 사항에서 조속한 절차 진행과 비용에 대한 소모를 줄이기 위해서는 분쟁을 유발하는 요소들을 사전에 차단하고 분쟁 발생 시 조속히 부동산에 관해 정통한 변호사의 조력을 활용하는 것이 좋습니다.

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